クリニックテナント開業のメリット｜物件の探しのポイント
独立してクリニックを設立する際、医療モールや商業ビルのテナント開業を検討する方も多いのではないでしょうか。
テナント物件は駅前など好立地の物件が多く、イニシャルコストも抑えられるなど多くのメリットがあります。
一方デザインやレイアウトの制限といったデメリットもあり、自己所有物件での開業と比較検討することが大切です。
今回はクリニックテナント開業のメリット・デメリットを比較し、物件探しでチェックすべきポイントも詳しく解説します。
コラムのポイント
・テナント開業のメリット・デメリットを把握してフラットに比較しましょう。
・テナント物件ならではのポイントをしっかりチェックしましょう。
クリニックテナント開業のメリット
メリット①：開業初期費用を抑えられる
不動産購入開業に比べて、テナント開業は初期費用を安く抑えられるのが大きなメリットです。
資金調達のハードルが低く、借入金や自己資金の持ち出しを抑えてリスクを軽減することができます。
メリット②：エリア選択肢が増える
駅前ビル・医療モール・大型のショッピングモールなど、条件の良いエリアが選択肢に入るのもクリニックテナント開業のメリットです。
好立地の不動産物件は人気があり、たまたま見つかったとしてもかなり高額なケースが多いです。
アクセスが良く人が多いエリアを検討できるのは、大きなアドバンテージと言えるでしょう。
メリット③：建物の維持管理コストが少ない
テナント物件は基本的にオーナーが建物のメンテナンスを行いますので、自己所有物件より維持管理コストも抑えられます。
外壁塗装や設備入れ替えなどのメンテナンスは100万円単位の大きな出費となるため、負担が無いのは魅力的なポイントですね。
メリット④：撤退や移転が容易
テナント物件はクリニック撤退や移転ハードルが低い点もメリットの一つです。
自己所有物件はローンが残っている状態では売却が難しく、商圏の変化などに素早く対応することができません。
テナントの場合契約関係さえクリアできれば素早く撤退できるため、赤字経営のまま身動きが取れないといったリスクを抑えられます。
クリニックテナント開業のデメリット
デメリット①：ずっとランニングコストが掛かる
クリニックテナント開業はイニシャルコストを抑えられる反面、ずっと賃料や管理費などのランニングコストが掛かるのがデメリットです。
テナントは初期投資が少ないので短期スパンではコストメリットが大きいですが、経営期間が長くなるとコストパフォーマンスは低下します。
好立地のテナント物件はランニングコストが高い傾向にあるため、集客状況が変化すると経営を圧迫するケースも少なくありません。
デメリット②：外観デザインは変更できない
ビルやショッピングモールなどのテナント物件は、基本的に外観デザインを変更できないのもデメリットの一つです。
パッと見てクリニックと分かるデザインが作りにくいため、毎日の通勤などで「あそこにクリニックがあるな」と認知を取るのは難しいかもしれません。
屋外の看板設置に制限を設けているテナントもあるため、物件によってはネット集客などの工夫も必要になるでしょう。
デメリット③：内装や設備にも制限がある
テナント物件によっては、内装・間取り・設備などに独自の制限を設けているケースもあります。
法規制以外にビル独自の制限もあると、コンセプトや診療スタイルにマッチしたクリニックを作れない可能性も出てきます。
電源容量や水圧など構造面での制限も考えられ、将来改装で設備を増やせないケースも･･･。
デメリット④：契約更新できない可能性がある
テナント契約の内容によっては、契約期間満了後に更新できないケースも考えられます。経営がうまく行っていても存続できない可能性がある点は、把握しておくべきデメリットです。
例えば定期借家契約は更新が無く、オーナーの同意がなければ再契約することができません。定期借家契約の賃借期間に制限はありませんが、契約時にしっかり確認・相談しておく必要があるでしょう。
普通借家契約は基本的に更新可能ですが、ビル自体の取り壊しや移転など物理的に契約更新ができないパターンもあります。
デメリット⑤：最終的に資産にならない
ずっとランニングコストを払い続けていても自分の資産にならないのは、一般的な賃貸住宅と同じです。
最初の苦労が少ない分、移転や閉業時の売却益メリットはありません。
クリニックテナント物件探しのポイント
・エリア特性と競合状況
一口にテナント物件と言っても、繁華街の商業ビルや郊外のショッピングモールなどエリアによって条件や特性は大きく変わります。
周辺環境や競合状況もしっかりと調査したうえで、開業される診療科目やコンセプトにマッチするエリア特性かチェックしましょう。
一度内見しただけでは分からないエリアの雰囲気などをつかむために、実際に自分の足で周辺を歩いてみるのもおすすめです。
競合クリニックの場所や外観、テナントビルの見つけやすさ・雰囲気なども、重要な物件選びの基準となります。
・入居テナントの種類
同じ建物内に入居しているテナントの種類も、クリニック物件探しの重要チェックポイントです。
クリニックのイメージに合わないテナントが多いビルだと、入りにくい雰囲気が出て集患に悪影響を及ぼす可能性があります。
契約前にテナントのルールを確認し、クリニックと相いれない業種が入居する可能性をチェックしましょう。
・ランニングコスト
毎月の家賃はもちろんのこと、管理費や駐車場など、ランニングコストをすべて確認するのも大切なポイントです。
契約満了時に更新料がかかるテナントもあり、タイミングや金額を把握しておかないと資金繰りで慌ててしまう可能性があります。
開業費用も大切ですが、実際にクリニック経営をしていくうえでかかるコストも正確に把握しましょう。
・ビル独自のルールが厳しくないか
物件情報には掲載していない、テナント独自の営業ルールも要チェックポイントです。
例えばビル全体のセキュリティ時間が決まっていると、診療時間を自由に設定できない可能性があります。
屋外への看板設置NGテナントも多く、場所が分かりにくいなどの理由で集患が難しくなることも考えられます。
実際のクリニック運営目線でシミュレーションし、制限や問題のない物件を選びましょう。
・デザインや間取りを実現できるか
建物の構造・ビルオーナーの意向による建築制限の有無もしっかチェックしましょう。
法規をクリアできても、建物自体の制限で希望のデザイン・間取りを実現できないことは少なくありません。
建物側のチェックは専門知識が無いと難しいため、テナント物件を契約する前に施工会社と下見するのが良いでしょう。
物件探しとクリニックのデザインプランを同時進行すると、仕上がり制限によるトラブルを回避しやすくなります。
クリニックの物件探し・施工をトータルサポート
テナントでのクリニック開業は、コンセプトや診療スタイルに合った物件を見つけることが大変重要です。
物件選びが集患や経営の安定性を左右しますので、クリニック開業のノウハウがある不動産会社・施工業者にご相談ください。
私たち秀建は店舗設計・施工のプロフェッショナルとして、多くのクリニック開業をお手伝いしてきました。
内装設備の見積もり～施工はもちろん、これまで培ったネットワークでクリニック開業に適したテナント物件のご紹介も可能です。
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どのようなご質問・ご相談も大歓迎ですので、お気軽にお声かけください。
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